Ликвидность недвижимости: что это такое и как ее оценивать

Инвесторы выбирают инвестиционную собственность на основе двух факторов: доходности и ликвидности. Хотя доходность создает доход и денежный поток во время владения, ликвидность определяет, насколько успешным будет инвестор после выхода из проекта.

Ликвидность недвижимости — является важным аспектом любых инвестиций в недвижимость.

Ликвидность определяет, будут ли активы продаваться быстро или медленно, и какая цена будет: выше или ниже рыночной. Имущество, которое легко продать и приобрести по рыночной стоимости, является ликвидным. И наоборот, активы, которые труднее продавать и приходиться совершать сделки по сниженной цене, считаются неликвидными.

В Детройте, провалившаяся автомобильная столица Америки, заложенные дома продаются за 5000 долларов. Эти активы неликвидны: их так трудно продать, что им требуется очень существенная скидка, чтобы найти покупателей. Если бы эти дома были выставлены за 30 000-40 000 долларов , продавцам потребовались бы годы, чтоб найти своих покупателей.

Инвесторы оценивают ликвидность выше доходности, потому что они обратно пропорциональны:
высокая ликвидность = низкая доходность / низкая ликвидность = высокие доходности

Недвижимое имущество имеет самую низкую ликвидность.

Любой актив, который можно обменять на деньги, имеет определенный уровень ликвидности. Деньги являются наиболее ликвидным активом, поскольку он быстрее всего обменивается на другие активы.

Активы по ликвидности:

1 Деньги
2 Акции и облигации
3 Драгоценные металлы
4 Недвижимость
5 Изобразительное искусство

Ценные бумаги (акции, облигации и т.д.) также считаются ликвидными из-за их низкой стоимости приобретения, отсутствия сложных правовых механизмов и удобства покупки.

Недвижимость является одним из самых неликвидных активов, потому что для этого требуется больше капитала для покупки, чем ценные бумаги или драгоценные металлы. Это также занимает больше времени для продажи недвижимости, как для поиска покупателя, так и для завершения транзакционного процесса. Имущественные активы также ограничены их текущим местоположением (неподвижным) и подвержены изменениям на местном рынке. Также покупатели часто покупают скидку в обмен на более быструю покупку и оформление недвижимости.

Есть три фактора, которые повышают ликвидность: высокий спрос со стороны широкой аудитории потенциальных покупателей, хороший продукт и насколько просто оценить стоимость. Недвижимость не имеет этого окончательного элемента. Относительно низкая ликвидность недвижимости по сравнению с ценными бумагами может объясняться сложностью ее оценки, а не снижением спроса. Трудно создать систему, которая может точно и быстро определить цену с учетом дикого разнообразия свойств на рынке. Представьте себе, насколько просто было бы, если бы в Париже было всего 10 типов квартир, а земля везде была одинаковой ценой — было бы намного проще и быстрее разобраться в цене и продать.

Вопросы и факторы, определяющие ликвидность недвижимости

Расположение недвижимости, состояние и динамика местного рынка также влияют на ликвидность. Вот вопросы и факторы, которые могут помочь инвестору оценить потенциальную покупку.

  • Как быстро можно совершить сделку и сколько времени потребуется для завершения оформления документов?
  • Сколько стоит оплатить сделку (налоги, расходы и т.д.)?
  • Является ли этот сегмент недвижимости востребованным и как государством регулируется рынок недвижимости?

Факторы, повышающие ликвидность:

Место нахождения — близость к транспортным узлам, местам работы, здравоохранению / образованию / торговым центрам и инфраструктуре
— низкий уровень преступности и хорошая репутация
— низкий уровень безработицы
— зеленые насаждения (рядом с парками, без производственных помещений)
рынок — избыточный спрос
— хорошие рыночные возможности и активность (увеличение продаж, улучшение ликвидности)
— доступность (основную собственность сложнее продать)
— стабильная стоимость (падение цен снижает ликвидность)
Имущество — недавнее строительство (новые здания и отремонтированные объекты продаются лучше старых, ветхих зданий)
— дизайн и расположение (хороший вид, удобный дизайн, высокие потолки, второй этаж или выше)
— удобства (парковка, игровые площадки и т.д.)
Другие — информация (чем больше покупателей знают, тем быстрее будет продано имущество)
— легкая и быстрая Юридическая экспертиза- транзакционные издержки (высокая стоимость, низкая ликвидность)
— время продажи (больше имущества на рынке весной и осенью)

Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург были названы рынками с наиболее ликвидными коммерческими объектами DTZ в 2014 году. Наименее ликвидными рынками недвижимости были Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Ликвидность по типу собственности

Ликвидность недвижимости также зависит от типа имущества. Вообще говоря, жилая недвижимость обладает большей ликвидностью, чем коммерческая недвижимость, потому что:

  • она требует меньше должной осмотрительности и берет на себя меньшую плату за оформление.
  • жилая недвижимость более невосприимчива к национальным или региональным экономическим колебаниям: людям всегда нужно где-то жить.

В Европе квартиры с одной спальней и студии на втором этаже или выше расположены в крупных городских центрах (например, в Берлине, Вене, Лондоне, Мюнхене и т.д.), в нескольких минутах ходьбы от общественного транспорта — наиболее ликвидные объекты на рынке. Например, квартиры в самых популярных районах Берлина могут продаваться менее чем за день.

В общем, большая и дорогая собственность менее ликвидна, поэтому жилые квартиры легче продать, чем целые коммерческие жилые дома. Офисы продаются быстрее, чем офисные блоки, а  уличные магазины быстрее, чем торговые центры.

Ликвидность по типу собственности (по убыванию):

1 Жилая недвижимость
2 Розничная торговля в больших городах
3 Офисы
4 Торговые центры, гостиницы
5 Строящиеся здания

Торговые центры и крупные отели труднее всего продавать, потому что все должные и необходимые процедуры требует времени, ресурсов и затрат.

Дорогую собственность сложнее продать, что влияет на общую стоимость инвестиций. Инвесторам часто приходится делать существенную скидку, если они хотят быстро продать. Лучше искать и покупать качественную недвижимость в центральных местах потому, что она всегда будет востребована местными и международными инвесторами.

Поделится с друзьями

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Ликвидность недвижимости: что это такое и как ее оценивать | Банки Украины